Madrid presenta una llei hipotecària controvertida

Els bancs no podran establir el venciment anticipat d’una hipoteca fins que l’impagament del consumidor representi el 2% del préstec, inclosos els interessos, o abasti nou quotes durant la primera meitat del contracte. Això, entre altres coses, és el que preveu l’avantprojecte de llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, o llei hipotecària.

Aquesta nova llei, que el Ministeri d’Economia, Indústria i Competitivitat ha adreçat fa poc al Consell d’Estat, assenyala també que, en la segona meitat del contracte, el límit d’impagament s’estableix en el 4% del préstec o en dotze mensualitats. D’aquesta manera, Economia estableix un llindar a partir del qual –i no abans– el banc pot decretar el venciment anticipat d’un préstec i executar-ne la hipoteca, ja que amb el sistema actual és possible decretar el venciment anticipat del préstec a partir del tercer mes d’impagament, segons han explicat fonts del ministeri.

L’esborrany de la nova llei hipotecària estableix, a més, que els interessos de demora seran, com a màxim, tres vegades l’interès legal del diner vigent al llarg del període en què siguin exigibles.

També es facilitarà la conversió del préstec hipotecari en divisa estrangera a una altra moneda, així com el canvi de préstec hipotecari amb interès variable a interès fix.

Tipus fix, tipus variable

D’altra banda, en el cas d’hipoteques a tipus variable, la comissió per reemborsament anticipat es limitarà al 0,5% en els primers tres anys, del tercer exercici al cinquè serà del 0,25% i a partir d’aquell moment s’eliminarà.

Pel que fa als préstecs a tipus fix, la comissió per reemborsament anticipat serà d’un 4% com a màxim en els primers deu anys i del 3% a partir de llavors. Així, es considera que el risc és més gran per al banc en el cas d’un préstec a tipus fix que en el d’un a interès variable.

Sense incentius

El percentatge de comissió per reemborsament anticipat sempre s’aplicarà sobre el capital amortitzat, però la compensació a l’entitat no podrà ser superior a la seva pèrdua financera. A més, la norma inclourà la possibilitat per a les dues parts d’adherir-se de manera voluntària a un contracte tipus en el qual s’estableixin les clàusules fonamentals de l’acord.

La nova norma exigirà també que els que intervenen en la concessió d’un crèdit hipotecari tinguin prou coneixements professionals i una capacitació adequada per oferir tota la informació requerida al consumidor i en sàpiguen avaluar la situació de solvència, i alhora prohibirà als bancs oferir incentius als treballadors per la concessió d’un determinat nombre de contractes.

Res de venda vinculada

D’altra banda, també es prohibirà oferir la venda vinculada de productes amb les hipoteques, com les assegurances de la llar que s’ofereixen sovint, llevat d’excepcions autoritzades pel Banc d’Espanya o si es prova que beneficien el consumidor. És a dir, no estaran permeses les operacions en què només és possible contractar el préstec hipotecari si es fa conjuntament amb una altra sèrie de productes. No obstant això, sí que estaran permeses les vendes combinades, que són aquelles en què el consumidor té l’opció de contractar per separat el préstec hipotecari o el préstec amb un conjunt d’altres productes. En aquest cas, l’entitat està obligada a presentar dos pressupostos: un que inclogui els productes que es comercialitzen amb la hipoteca i un altre sense els productes.

Més controls

La reforma hipotecària augmentarà, a més, el règim sancionador a notaris i registradors, ja que existiran noves infraccions a conseqüència de la incorporació de noves obligacions de control. Concretament, a l’hora de signar un préstec hipotecari, el consumidor haurà de rebre amb set dies naturals d’antelació a la data de signatura del contracte per part del banc no només una fitxa d’informació normalitzada amb les principals característiques del contracte, sinó també una altra fitxa estandarditzada amb determinades advertències, entre les quals s’inclouen algunes clàusules sensibles com, per exemple, les clàusules sòl.

Aquesta fitxa ha d’incloure estimacions amb diversos escenaris de tipus d’interès variables, una còpia del contracte i informació desglossada sobre quina de les parts serà la responsable d’abonar cadascuna de les despeses hipotecàries. La norma no estableix a qui correspon cada despesa, sinó que hauran de ser les dues parts les que ho acordin.

Al notari, dues vegades

En aquests set dies, el consumidor haurà d’acudir al notari que ell triï, que comprovarà que li han lliurat tota la informació obligatòria dins del termini i alhora contestarà totes les preguntes que li plantegi i li explicarà les clàusules sensibles del contracte.

El prestatari haurà de signar una acta notarial, en la qual posarà de manifest que coneix tota la informació necessària. Més tard, el consumidor i el banc acudiran a la signatura del contracte davant de notari, i ni el notari ni el registrador podran autoritzar la signatura de l’escriptura si no es compleixen totes les obligacions, i tampoc si el contracte conté clàusules considerades abusives per sentències fermes.